相关法条

　　《合同法》

　　第230条  出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

　　《城镇房屋租赁合同解释》

　　第21条  出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

　　第22条  出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。

　　第23条  出租人委托抽卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。

　　第24条  具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：

　　(一)房屋共有人行使优先购买权的；

　　(二)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；

　　(三)出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的；

　　(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

　　1.房屋承租人优先购买权的适用范围。

　　①仅适用房屋租赁合同（其他租赁合同的承租人无优先购买权)。

　　②承租人与次承租人均享有优先购买权；且次承租人的优先购买权优先（通说观点）。

　　③租赁期间，出租人出卖（排除了继承、赠与等情形）房屋、拍卖房屋、与抵押权人协议用租赁的房屋折抵债务（出租人将房屋抵押的情形）。

　　2.房屋承租人优先购买权的内容。

　　①出租人出卖租赁房屋的，应提前合理期间通知承租人（《合同法》第230条）；拍卖的，应提前5天通知承租人（《城镇房屋租赁合同解释》第23条)。

　　②承租人在同等条件下享有优先于第三人购买的权利。所谓同等条件，指在价款、付款方式、担保状况等方面均与第三人相同。

　　3.房屋租赁合同承租人优先购买权的排除情形。根据《城镇房屋租赁合同解释》第24条，下列四种情形，房屋租赁合同的承租人不享有优先购买权：

　　①房屋的共有人行使优先购买权的；

　　②出租人将房屋出卖给自己的近亲属的；

　　③出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的；

　　④出租人将房屋出卖给善意的第三人（指第三人不知承租人存在），并办理完毕过户登记的。

　　特别提示 (1)租赁的房屋上存在抵押权的。因买卖不破租赁规则会对抵押物的变价产生负面影响（阻碍潜在的买受人参与竞买，减少了竞争）。所以，《物权法》第190条规定，“先抵后租，抵押权登记的”，因抵押权实现导致租赁物所有权的变动的，租赁合同不再适用买卖不破租赁。 (2)租赁的房屋上存在抵押权的。因房屋租赁合同的承租人行使优先购买权不会对抵押物的变价产生负面影响（承租人行使优先购买权的前提是，与出价最高的第三人相同的条件购买），相反，会产生积极影响。所以，即使属于“先抵后租，抵押权登记的”的情形，抵押权人行使抵押权拍卖抵押房屋的，在同等条件下，承租人仍享有优先购买权。 (3)反复强调此点，对于聪明人而言，显得啰嗦！但对于如老钟般的普通人，确有必要。

　　4,出租人侵犯房屋承租人优先购买权的救济(《城镇房屋租赁合同解释》第21条）（见例)。

　　例 甲将二套房出租给乙,租期3年。半年后,甲未通知乙，将该房屋以20万元的价格出卖给丙。①乙不得以甲未提前合理期限通知为由，请求宣告甲、丙的买卖合同无效（《民通意见》第118条已于2007年12月被废止了)。甲、丙的买卖合同不因未提俞合理期间通知乙而无效。②若已经给丙办理了过户登记，且丙购买房屋时为善意（即不知房屋已出租给乙），根据《城镇房屋租赁合同解释》第24条第(四)项，乙不再拿有优先购买权，乙只能有权请求甲承担损害赔偿责任。③若尚未给丙办理过户登记（或者虽然给丙办理过户登记，但是丙为恶意），乙仍然享有优先购买权，可自知道之日起的合理期间内（应为15天）行使优先购买权，请求甲以同等条件与自己订立房屋买卖合同（优先购买权系形成权），并优先于丙取得房屋所有权。丙因此不能取得房屋所有权的，丙有权请求甲承担违约责任。

　　典型真题

　　甲与乙订立房屋租赁合同，约定租期5年。半年后,甲将该出租房屋出售给丙，但未通知乙。不久，乙以其房屋优先购买权受侵害为由，请求法院判决甲丙之间的房屋买卖合同无效。下列哪一表述是正确的?（13年.卷三.10题一C)

　　A.甲出售房屋无须通知乙

　　B.丙有权根据善意取得规则取得房屋所有权

　　C.甲侵害了乙的优先购买权，但甲丙之间的合同有效

　　D.甲出售房屋应当征得乙的同意

　　[答案解析]①根据《合同法》第230条，甲将房屋出卖给丙时，因乙有优先购买权，甲应在出卖之前的合理期限内通知乙。故A选项错误。②善意取得以让与人实施无权处分为前提。本题中，甲将房屋出卖给丙属于有权处分。故B选项错误。③出卖房屋时，甲未提前合理期间通知乙，侵害了乙的优先购买权。但是，根据《城镇房屋租赁合同解释》第21条，甲、丙的房屋买卖合同不因此无效。故C选项正确。④固乙享有优先购买权，甲向丙出售租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知乙，而不是征得乙的同意。故D 选项错误。