相关法条

　　《物权法》

　　第15条  当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。

　　1.区分原则的含义。在基于（通过）法律行为的物权变动中，应在观念与制度上区分物权变动效果的犮生与债权效果（法律行为生效）的发生。①法律行为是否生效，债权效果是否发生，应依照法律行为制度确定。②物权变动效果是否发生，应依照物权变动的规则确定。③因欠缺公示手段导致不能发生物权变动效果的，法律行为的效力不因此而受影响。

　　2.区分原则的具体内容。《物权法》第15条确立了基于法律行为的不动产物权变动中的区分原则。不仅如此，所有基于法律行为的动产物权变动也遵循区分原则。举其要者：

　　(1)房屋买卖（赠与）中，若未办理过户登记，物权变动不能发生，买受人（受赠人）尚未取得房屋所有权，但登记不是房屋买卖（赠与）合同的生效要件，房屋买卖（赠与）合同是否生效依照《合同法》确定（《物权法》第15条)。

　　(2)不动产抵押中，若未办理抵押登记，则抵押权未设立，但不因此影响抵押合同的生效，抵押合同是否生效依照《合同法》确定（《物权法》第187条)。

　　(3)动产买卖（赠与）中，若未交付动产，不能发生动产所有权变动，买受人（受赠人）尚未取得动产所有权，但交付不是动产买卖（赠与）合同的生效要件，买卖（赠与）合同是否生效依照《合同法》确定（《物权法》第23条)。

　　(4)动产质押时，未交付动产（或者采用占有改定方式交付）的，质权未设立，但不因此影响质押合同的效力（《物权法》212条）

　　特别提示  (1)中国大陆的区分原则是“有中国特色”的区分原则。与德国、台湾地区的区分原则含义不同。 (2)德国、台湾地区之区分原则的内容。德国、台湾地区的区分原则系将法律行为区分为负担行为和物权行为，引起物权变动的系其中的物权行为。例如：甲将一辆汽车以30万元出卖给乙，并向乙完成现实交付。其区分原则的内容是：①甲、乙间买卖合同系负担行为，其效力仅在于产生买卖合同中的债权债务，负担行为本身不能导致汽车所有权由甲移转给乙。②欲使汽车所有权由甲移转给乙，须在负担行为之外，另行成立有效的物权行为（其内容是：甲愿意向乙移转汽车的所有权，乙愿意受让汽车的所有权），有效的物权行为加公示（汽车的交付）才能导致汽车所有权的移转（物权变动）。 (3)中国大陆区分原则的内容。中国大陆不承认负担行为与物权行为的区分。基于法律行为的物权变动中的区分原则系将法律效果区分为物权变动效果的发生与法律行为生效效果的发生（见例1)。

　　例1甲将房屋出卖给乙，交付了房屋，但尚未办理过户登记。①裉据区分原则，因未登记，尚未取得房屋所有权，但甲、乙间的房屋买卖合同已经生效。②区分原则的价值在于：(a)未经公示（登记），不发生所有权变动，以保护交易安全（再同甲交易之人的交易安全)。(b)甲、乙间的买卖合同已经生效，乙享有合法的债权。基于该债权，乙有权请求甲办理过户登记，甲拒绝的，乙可通过强制执行取得房屋的过户登记。③若甲铁了心不让乙取得房屋所有权，甲只有两种方法：第一，放一把火将房屋烧毁；第二，将房屋出卖给不知情的第三人并办理过户登记。这样，乙确实不能取得房屋所有权了，但乙仍可基于有效的买卖合同请求甲承担损害赔偿等违约责任。

　　区分原则VS物权变动的无因性 (1)德国、台湾地区有物权变动的无因性这一制度。意思是，在基于法律行为的物权变动中，即使作为原因的负担行为无效，只要作为处分行为的物权合同有效，则物权变动仍然发生。物权变动不因负担行为的无效而无效。例如：甲（30岁）将汽车出卖给乙（15岁），且交付了汽车，乙的父母知道后拒绝追认。甲、乙间的买卖合同（负担行为）因乙为限制民事行为能力人而无效，但甲、乙间移转汽车所有权的物权合同（因其内容仅仅使乙取得汽车所有权，属于使乙纯获法律上利益的行为）却不因乙属于限制民事行为能力而无效，相反物权合同为有效，故乙仍取得汽车所有权。但是，由于买卖合同无效，乙取得汽车所有权构成不当得利，应向甲返还不当得利（汽车所有权）。 (2)中国大陆不承认物权变动的无因性。相反，遵循的是基于法律行为之物权变动的有因性。即所有基于法律行为的物权变动，若其法律行为无效、不成立或者被撤销，即使动产已经交付、不动产已经办理过户登记，依然不能发生物权变动的效果。 (3)在中国大陆，基于法律行为的物权变动，可作如下归纳：①反着不发生影响。即未交付、未登记的，不影响法律行为的生效。②正着发生影响。即法律行为不成立、无效、被撤销的，不可能发生物权变动的效果（见例2)。

　　例2《不动产登记暂行条例》于2014年11月24日颁布后，甲、乙为了好玩，想单纯体验一把不动产过户登记，就签订了份虚假合同，合同约定甲将自己房屋出卖给乙。后双方基于该买卖合同将房屋登记在乙名下。①甲、乙的买卖合同属于双方虚假行为，无效。②因买卖合同无效，虽已办理过户登记，物权变动不能发生，乙不能取得房屋所有权，甲仍为房屋所有权人。③对区分原则应有正确的理解。

　　经典真题

　　乙买甲一套房屋，已经支付I/3价款，双方约定余款待过户手续办理完毕后付清。后甲反悔，要求解除合同，乙不同意，起诉要求甲继续履行合同，转移房屋所有权。下列哪一选项是正确的？（07年?卷三? 6题一C)

　　A.合同尚未生效，甲应返还所受领的价款并承担缔约过失责任

　　B.合同无效，甲应返还所受领的价款

　　C.合同有效，甲应继续履行合同

　　D.合同有效，法院应当判决解除合同、甲赔偿乙的损失

　　[答案解析]根据区分原则，甲、乙的房屋买卖合同已经成立并生效，故A选项错误；B选项错误；C选项正确。同时，甲并不享有法定解除权或约定解除权，甲请求解除合同的请求无事实依据，应予驳回，故D选项错误。