第三节 租赁合同

　　一、租赁合同的概念与特征

　　(一)租赁合同的概念

　　租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁合同中，提供租赁物的一方为出租人，使用租赁物的一方为承租人，而租金则是承租人使用租赁物的对价。租赁物一般应为非消耗物、有体物，对无体物使用权的取得不适用租赁合同的规定。

　　租赁合同有着非常悠久的发展史。在罗马法上，租赁的内涵要比现在广得多，它是指当事人约定，或者由一方提供物给对方使用、收益，或者为对方提供劳务，或者为对方完成一定工作，由对方提供报酬的契约。罗马法根据给付内容的不同，将租赁分为物件租赁、劳务租赁和劳务成果租赁，这也就是现代民法中的租赁、雇佣和承揽。罗马法的这一规定基本上为后世的《法国民法典》所沿袭，《法国民法典》对租赁的规定在体例上基本上与罗马法相同，该法典在“取得财产的各种方法”一编中所规定的租赁契约，就包括了一般规定、物的租赁、劳动力及技艺的雇佣和牲畜的租养等内容。对于这种体例，《德国民法典》则有所变更，它将物的租赁与劳务合同、承揽合同加以区分，使之各自成为独立的制度。

　　(二)租赁合同的特征

　　根据我国合同法的规定，租赁合同具有以下法律特征：

　　第一，租赁合同是双务、有偿、诺成合同。租赁合同于当事人双方意思表示一致即可成立，并不以标的物的实际交付为合同的成立或生效要件。在租赁合同中，出租人负有交付租赁物的义务，承租人有支付租金的义务，双方的权利义务互为对价。租赁合同的成立以双方当事人的意思表示一致为准，并不要求书面形式，故租赁合同为诺成合同，但《合同法》第215条又规定，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。此条应认定为法律的倡导性规定，而不应看作是法律对租赁合同的书面形式所作的强行性规定，因为该条至少可以推知：(1)租期不满六个月的租赁合同，无须采纳书面形式;(2)不定期租赁，无须采纳书面形式。应当采纳书面形式的租赁合同，没有采纳书面形式的，双方就租赁期限也无争议的，租赁合同的效力不应当受到影响，若双方就租赁期限发生争议，则视为不定期租赁。

　　第二，租赁合同是转让财产使用权、收益权的合同。租赁合同是以承租人取得租赁物的使用、收益为目的，由于租赁合同发生移转的是物的使用、收益权，而不发生物的所有权的.移转，因此，承租人对物只享有使用、收益权，而不享有处分权，承租人破产时租赁物也不能列入破产财产中，这是租赁与消费借贷的重要区别。

　　第三，租赁合同具有临时性。租赁合同是出租人临时将其财产的使用、收益权转让给承租人的合同，具有临时性的特征，不适用于对财产为永久性使用的情形。《合同法》第214条明确规定了租赁合同的临时性：“租赁合同最长不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”“租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”

　　第四，租赁合同中承租人为取得租赁物的使用、收益权必须支付租金。在租赁合同中，承租人取得租赁物的使用、收益权，必须以支付租金为对价，这也是租赁合同与借用合同的根本区别之所在，在借用合同中，借用人也是以取得标的物的使用、收益权为目的，但借用人一方的使用为无偿使用，无须支付对价。可以这样说，借用合同会因有偿而变为租赁，租赁合同也会因无偿而转变为借用。租金一般为金钱上的支付，但也可以为实物，法律对此并’无限制。

　　二、出租人与承租人的主要义务

　　(一)出租人的主要义务

　　1.交付租赁物并保持租赁物符合约定用途的义务

　　《合同法》第216条规定，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁的符合约定的用途。”此条是法律关于出租人交付租赁物并在租赁期间内保持租赁物符合约定用途的义务的明文规定，它包括两个方面的内容：第一，依照合同交付租赁物的义务;第二，出租人所交付的租赁物应当符合合同约定的使用收益目的。

　　作为有偿合同的一种，一般认为租赁合同可以准用买卖合同关于瑕疵担保义务的规定。与出卖人所负担的瑕疵担保义务相同，出租人的瑕疵担保同样包括两个方面的内容：物的瑕疵担保义务和权利的瑕疵担保义务。

　　2.维修租赁物的义务

　　出租人对租赁物的瑕疵负有担保义务，其有义务使租赁物在租赁期间保持符合良好用途。因此，在租赁物出现不符合用途或者妨碍承租人正常使用的情形时，承租人对租赁物负有维修的义务。《合同法》第220条和第221条就是对出租人维修租赁物义务的明文规定，也租人该义务的构成一般包括以下几项要件：第一，租赁物有维修的必要;第二，租赁物有修缮的可能;第三，承租人在租赁期间内将修复事宜通知出租人。

　　(二)承租人的主要义务

　　1.支付租金的义务

　　《合同法》第226条规定了承租人的租金交付义务，租金是承租人使用租赁物的对价，因此，支付租金就成了承租人的主要义务。

　　2.不得随意转租的义务

　　《合同法》第224条规定了承租人不得随意转租的义务。该条第一项规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”第二项规定，“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。

　　3.妥善保管租赁物的义务

　　承租人在租赁期间占有租赁物，应当尽善良注意的义务保管租赁物;租赁物有收益能力的，承租人须按照合同规定的方法或通常规则保管好租赁物。承租人未履行该义务造成租赁物毁损灭失的，以致于影响到租赁物正常使用、收益或返还租赁物的，根据《合同法》第222条的规定，承租人应当承担损害赔偿责任。

　　4.返还租赁物的义务

　　《合同法》第235条规定，“租赁期间届满，承租人应该返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”此条即为承租人的返还租赁物的义务的规定。

　　第四节 承揽合同

　　一、承揽合同的概念与特征

　　(一)承揽合同的概念

　　承揽合同是承揽人按照定作人的要求完成工作、交付工作成果，由定作人给付报酬的合同。按要求完成工作、交付工作成果并收取酬金的一方是承揽人;提出工作要求、按约定接受工作成果并给付酬金的一方是定作人。作为合同标的物的工作成果，则依各种不同承揽合同的特征，分别为加工物、复制物、修理物等。

　　(二)承揽合同的特征

　　承揽合同具有以下法律特征：

　　1.承揽合同以一定工作的完成为目的。承揽人须依照定作人的要求完成一定的工作，定作人订立合同的目的是取得承揽人完成的一定工作成果。承揽人为了完成工作成果须付出劳动，但定作人所需要的并非是承揽人完成工作的过程，而是承揽人完成的工作成果。此点与直接以劳务为目的的合同(如运输合同)有本质区别。因此，承揽人完成工作的劳务只有体现在其完成的工作成果中，只有与工作成果相合，才能满足定作人的需要，如承揽人虽付出劳务但无工作成果，则无权请求定作人给付报酬。

　　2.承揽合同的标的物具有特定性。承揽合同的标的物是承揽人完成并交付的工作成果，这既可以是体力劳动成果，也可以是脑力劳动成果;既可以是物，也可以是其他财产。在承揽合同中，定作人对承揽标的的材料、种类、规格、质量等都有特定要求，承揽人必须按照定作人的特定要求完成工作成果。由此决定了承揽人所完成的工作成果不是一般的或普通的工作成果，而是具有特定性的工作成果，该成果不具有面向社会的属性，市场上无法买到或无法在期内买到，只能由承揽人依定作人的要求通过自己的与众不同的劳动技能来完成。

　　3.承揽人完成工作的独立性。承揽合同的定作人需要的是具有特定性的标的物，因此定作人必定是根据设备状况、技术水平、劳力等条件来选择承揽人的，定作人注重的是特定承揽人的工作条件和技能。承揽人应当以自己的人力、设备和技术力量等条件独立地完成主要工作。将其承揽的主要工作转移给第三人完成的，应当就该第三人完成的工作成果向定作人负责。

　　4.承揽合同是诺成合同、不要式合同、有偿合同、双务合同。承揽合同自当事人双方意思表示一致即可成立生效，而不以当事人一方的实际交付为合同成立生效要件，故为诺成合同。当事人的意思表示不以采用书面形式或经过公证为必要，故为不要式合同。承揽合同一经成立，当事人双方均负有一定义务，且双方的义务互为对价关系，故为双务合同。承揽合同的定作人需为工作成果的取得支付报酬，任何一方从另一方取得利益均应支付对价，故为有偿合同。若当事人一方为另一方完成一定工作，另一方接受该工作成果却并不需给付报酬，则当事人之间的关系不属于承揽关系。

　　二、承揽人与定作人的主要义务

　　(一)承揽人的主要义务

　　依照承揽合同的定义，承揽人的主要义务可概括为按定作人要求完成一定的工作，但是基于承揽工作的复杂性，《合同法》规定了承揽人的一些具体义务，主要包括：

　　1.亲自完成主要工作的义务。《合同法》第235条规定：“承揽人应当以自己的设备、技术和劳力，完成主要工作，但当事人另有约定的除外。承揽人将其承揽的主要工作交由第三人完成的，应当就该第三人完成的工作成果向定作人负责;未经定作人同意的，定作人也可以解除合同。”承揽的主要工作首先是指对定作物的技术有决定性作用的工作部分，一般来说是指工作技术要求高的部分;如果对其质量在承揽工作中不起决定性作用，定作物为一般人均可完成的工作，那么“主要工作”是指数量上的大部分。由于定作人看重的是承揽人的设备和条件，而承揽工作的主要部分直接与承揽人的设备、技术、能力相关，所以法律规定这一部分工作应当由承揽人亲自完成，承揽人将其承揽的主要工作交给第三人完成而未经定作人同意的，定作人可以解除合同。至于主要工作以外的辅助工作，由于其对承揽人所需的工作成果影响不大，因此法律规定承揽人可将其交由第三人完成。

　　2.按约定提供材料或检验、保管定作人所提供材料的义务。承揽合同双方当事人既可约定由承揽人提供材料，也可约定由定作人提供材料。依合同的约定的原材料来源不同，承揽人的义务也有所不同。

　　《合同法》第225条规定：“承揽人提供材料的，承揽人应当按照约定选用材料，并接受定作人检验。”合同约定由承揽人提供原材料的，承揽人必须按照合同约定的数量、质量、规格、品种选用材料，不得以次充好。对此，承揽人负有接受定作人检验的义务。定作人对承揽人选用的材料质量提出异议的，承揽人应当调换。由于承揽人隐瞒材料的缺陷或者使用不符合合同约定的原材料而使其交付的工作成果不符合质量要求的，定作人可以要求承揽人承担修理、重作、减少报酬、赔偿损失等违约责任。

　　《合同法》第256条规定，承揽人对定作人提供的材料应当及时进行验收，发现其不符合约定时应及时通知定作人更换、补齐或采取其他补救措施。承揽人在修理合同中不得更换不需要修理的零部件。承揽人对定作人提供的材料还负有妥善保管的义务，因其保管过失造成材料毁损灭失的，应承担赔偿责任。在技术含量较高的承揽合同中，定作人除提供原料外还需要提供有关图纸或提出技术要求以保证其定作的质量，当承揽人发现图纸或技术要求不合理时应当及时通知定作人，与其协商承揽工作的下一步进行，避免给双方造成不必要的损失。

　　3.接受定作人监督检验的义务。在承揽人工作期间，定作人有权对承揽人进行的加工、制作、修理等工作情况进行必要的监督检验，承揽人则应当接受定作人的监督检验，应当如实地向定作人反映工作情况，不得故意隐瞒工作中存在的问题，并应当接受定作人对工作所作的指示，改进自己的工作，以保证完成的工作成果满足定作人的要求。但是定作人进行监督检验时不得妨碍承揽人的正常工作。

　　4.交付成果的义务。定作人订立承揽合同目的在于获得其所需要的物品，因此承揽人应按期将所完成的工作成果交付给定作人，同时，还需交付工作成果的附从物，例如必要的技术资料、有关的质量证明、配件、特殊的维护工作等等。对于承揽人交付的工作成果，定作人有权检验其是否符合合同约定的各项要求。承揽人交付工作成果时，应当按照合同中约定的履行期限、履行地点和履行方式进行。

　　5.工作成果的瑕疵担保义务。承揽人对工作成果的瑕疵担保，是指承揽人必须保证他所交付的工作成果符合合同约定的质量标准和要求，否则应承担一定的违约责任。承揽人所交付的标的物如果在质量、包装、加工方法、实际效用等方面达不到合同规定的标准，即可认定该标的物有瑕疵。为了证实承揽人交付的工作成果是否有瑕疵，定作人应验收该工作成果。若属于明显瑕疵，验收当时即发现，定作人即可要求承揽人负担瑕疵担保责任;对短期内检验难以发现质量缺陷的工作成果，应当由双方当事人约定保证期限，保证期限内发生质量问题，由承揽人负担责任。定作人未在规定的期限内就承揽人完成的工作成果主张瑕疵担保责任的，承揽人不再承担瑕疵担保责任。

　　6.保密的义务。按照《合同法》第266条的规定，定作人对承揽人工作提出保密要求的，承揽人对其所完成的工作有保密的义务。在工作完成之后，承揽人还应将复制品及有关技术资料一并返还给定作人，不得留存，否则应赔偿定作人因被泄密而蒙受的损失。

　　(二)定作人的主要义务

　　1.按约定提供材料或检验承揽人所提供材料的义务。合同约定由定作人提供材料的，定作人应按合同规定的时间、数量、质量、规格提供材料;约定由定作人提供设计图纸或者技术要求、技术资料的，定作人应按合同约定提供上述用品。定作人提供的材料不符合约定、提供的设计图纸有错误或者提供的技术要求不合理的，在接到承揽人的通知后有及时答复的义务。定作人因怠于答复造成承揽人损失的，应当赔偿承揽人的损失。若材料由承揽人提供，定作人也有检验的义务，以减少将来工作成果瑕疵产生的可能。

　　2.协助的义务。《合同法》第259条规定，承揽工作需要定作人协助的，定作人有协助的义务。定作人不履行协助义务致使承揽工作不能完成的，承揽人可以催告定作人在合理期限内履行义务，并可以顺延履行期限;定作人逾期不履行的，承揽人可以解除合同。

　　3.受领承揽人所完成工作成果的义务。定作人的受领既包括定作人接受承揽人交付的工作成果，也包括在承揽人无须实际交付时定作人对承揽人所完成的工作成果的承认;既包括定作人接受承揽人交付的全部工作成果，也包括定作人接受承揽人交付的部分工作成果。定作人受领义务的履行，是以承揽人完成的工作成果符合合同约定的标准或条件为前提的，定作人在受领工作成果时应当依合同的约定进行验收，若因承揽人完成的工作成果不符合合同的约定而定作人拒收的，则不是定作人受领义务的不履行。定作人无正当理由拒绝受领工作成果的，承揽人可请求其赔偿损失。定作人超过约定期限受领工作成果的，不仅须偿还违约金和承揽人支付的保管、保养费用，而且需承担工作成果毁损、灭失的风险。

　　4.支付报酬的义务。承揽人完成工作、交付工作成果的，定作人应当按照合同约定的期限支付报酬。如果双方在合同中没能约定期限或者约定不明确，可以协议补充;双方既不能达成补充协议，又不能通过合同有关条款或者交易习惯确定支付报酬的期限时，定作人应于接受工作成果的同时支付报酬。完成的工作成果以部分交付的，承揽人部分交付工作成果时，定作人应当支付相应的部分报酬。如果承揽工作的成果无需交付，例如为定作人修理房屋、粉刷墙壁，则定作人应于工作完成时支付报酬。如果承揽人交付的工作成果有瑕疵，定作人可以相应减少报酬。